Vistoria final antes da escritura: checklist do comprador

A casa que visitou há semanas pode não ser a casa que recebe no dia da escritura. Uma mudança apressada pode deixar danos, um eletrodoméstico incluído pode desaparecer e uma reparação prometida pode continuar por fazer.

A vistoria final serve para comparar o imóvel vazio com o que ficou acordado. Não substitui uma inspeção técnica nem decide, por si só, se deve avançar: produz factos para resolver antes de pagar o remanescente e aceitar as chaves.

Primeiro, defina o que está a comparar

Leve o CPCV e os seus anexos. Junte o inventário, fotografias datadas, planta, mensagens aceites pelas partes e lista de obras ou reparações prometidas. Uma frase do anúncio ou uma fotografia guardada no telemóvel pode ajudar a explicar o contexto, mas não substitui aquilo que ficou contratado.

O Código Civil identifica a transmissão, a entrega da coisa e o pagamento do preço como efeitos essenciais da compra e venda. A regra da entrega diz que a coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava no momento da venda e inclui, salvo acordo diferente, partes integrantes e documentos relativos ao imóvel.

Isto não significa que todos os objetos vistos meses antes estejam incluídos. Uma parte integrante está ligada materialmente ao prédio com caráter de permanência; móveis e eletrodomésticos soltos devem constar de um inventário claro.

Combine acesso antes de a data chegar

Não existe uma regra universal que imponha uma vistoria 24 ou 48 horas antes. O direito de acesso, o momento, quem acompanha e o que acontece se houver um problema devem ser combinados e, idealmente, previstos no CPCV.

Procure visitar depois de o vendedor retirar os seus bens. Paredes, pavimentos, armários e arrecadações ficam então visíveis. Faça-o perto da escritura, mas com tempo real para enviar prova e receber instruções do advogado ou solicitador. Se a casa foi vistoriada demasiado cedo, confirme novamente os pontos essenciais na entrega das chaves.

Peça acesso a tudo o que compra: habitação, varanda, garagem, lugar de estacionamento, arrecadação, jardim e áreas de uso exclusivo. Confirme também que as pessoas, animais e bens que deviam sair já não ocupam o imóvel.

Percorra a casa sempre na mesma ordem

Comece no exterior e avance divisão a divisão. Não desmonte equipamentos nem faça testes perigosos. Se houver gás desligado, quadro inseguro ou sinais de fuga, pare e peça a intervenção adequada.

Leve carregador de telemóvel, uma pequena lanterna, pano absorvente, fita métrica e a lista impressa ou digital. Não use o carregador como certificação da instalação elétrica: é apenas um teste funcional limitado.

Registe factos, não diagnósticos

Fotografe cada divisão de forma ampla e depois cada diferença. Inclua um ponto de referência e guarde os ficheiros originais com data. Um vídeo contínuo pode mostrar o percurso, mas fotografias focadas tornam cada problema mais fácil de identificar.

Faça uma nota curta com:

• data, hora, imóvel e pessoas presentes;
• zonas visitadas e zonas sem acesso;
• diferenças observadas, sem exagero;
• fotografias associadas;
• itens entregues e itens em falta;
• resposta do vendedor ou representante.

Escreva “mancha de humidade com cerca de 30 cm junto à janela”, não “rotura estrutural”, se nenhum técnico determinou a causa. Envie a nota no próprio dia ao profissional que acompanha a compra e preserve a resposta escrita.

Se encontrar um problema, não improvise na escritura

Uma lâmpada fundida, uma reparação contratada incompleta e uma casa ainda ocupada não têm o mesmo peso. O CPCV, a prova, a gravidade e o tempo disponível determinam as opções.

As partes podem, conforme o contrato e com os profissionais envolvidos, acordar uma reparação antes da escritura, nova data, alteração documentada do preço, retenção formal aceite pelo banco e pelo responsável do ato, ou uma obrigação pós-escritura muito precisa. Nenhuma destas soluções nasce de uma conversa no corredor. O banco também pode ter de rever uma alteração ao preço ou ao negócio.

Se o problema é sério, o seu advogado deve avaliar os direitos previstos no CPCV e na lei. Não assuma que a vistoria cria automaticamente um direito de desistir ou de recuperar o sinal.

Feche a visita com um auto simples de entrega

No dia da escritura ou da entrega, confirme que nada mudou desde a vistoria. Liste chaves de portas e caixa de correio, comandos de garagem, cartões, códigos, manuais e garantias. Fotografe o número e a leitura dos contadores de água, eletricidade e gás, quando existam.

A ERSE explica que, sem leitura real, a faturação pode usar estimativas. A fotografia não transfere o contrato de fornecimento, mas ajuda a fixar a leitura de entrega; trate depois da mudança de titular com cada entidade.

Assine, se as partes aceitarem, um auto curto com data e hora, leituras, número de chaves e reservas ainda existentes. Não assine “sem reservas” se a nota da vistoria identifica um assunto por resolver.

A verificação física não substitui a revisão final da certidão predial nem dos documentos. O Casa Pronta permite realizar compra, hipoteca e registos no mesmo procedimento, mas a casa vazia não prova que os ónus e pedidos pendentes estejam tratados.

Este guia é informação geral. Faça decisões sobre adiamento, pagamento, retenção, alteração do preço ou incumprimento com um advogado ou solicitador português que tenha lido o CPCV e visto a prova.