Vistoria final antes da escritura: checklist do comprador

A casa que visitou há semanas pode não estar igual no dia da escritura. Uma mudança apressada pode deixar danos nas paredes, um eletrodoméstico incluído pode desaparecer e uma reparação prometida pode continuar por fazer.

A vistoria final serve para comparar o imóvel já vazio com o que ficou acordado. Não substitui uma inspeção técnica nem decide, por si só, se deve avançar: reúne factos para resolver pendências antes de pagar o valor em falta e receber as chaves.

Compare a casa com o que ficou escrito no contrato

Leve consigo o CPCV e os respetivos anexos. Junte o inventário, fotografias datadas, planta, mensagens aceites pelas partes e a lista de obras ou reparações prometidas. Uma frase do anúncio ou uma fotografia guardada no telemóvel pode ajudar a enquadrar o tema, mas não substitui o que ficou contratado.

O Código Civil identifica a transmissão da propriedade, a entrega da coisa e o pagamento do preço como efeitos essenciais da compra e venda. A regra da entrega determina que a coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava no momento da venda e inclui, salvo acordo diferente, as partes integrantes e os documentos relativos ao imóvel.

Isto não significa que todos os objetos vistos meses antes estejam incluídos. Uma parte integrante está ligada materialmente ao prédio com caráter de permanência; já os móveis e eletrodomésticos soltos devem constar de um inventário claro.

Quando marcar a vistoria e como garantir o acesso

Não existe uma regra universal que imponha uma vistoria 24 ou 48 horas antes da escritura. O direito de acesso, o momento da visita, quem acompanha e o que acontece se surgir um problema devem ser combinados e, idealmente, previstos no CPCV.

Procure visitar o imóvel depois de o vendedor retirar os seus bens, quando as paredes, os pavimentos, os armários e as arrecadações ficam visíveis. Marque a visita para perto da escritura, mas com tempo real para enviar provas e receber instruções do advogado ou solicitador. Se a vistoria tiver sido feita com muita antecedência, volte a confirmar os pontos essenciais na entrega das chaves.

Peça acesso a tudo o que vai comprar: habitação, varanda, garagem, lugar de estacionamento, arrecadação, jardim e áreas de uso exclusivo. Confirme também que as pessoas, os animais e os bens que deviam sair já não ocupam o imóvel.

O que verificar divisão a divisão

Comece pelo exterior e avance divisão a divisão, seguindo sempre a mesma ordem. Não desmonte equipamentos nem faça testes arriscados. Se o gás estiver desligado, o quadro elétrico parecer inseguro ou houver sinais de fuga, pare e peça a intervenção adequada.

Leve um carregador de telemóvel, uma lanterna pequena, um pano absorvente, uma fita métrica e a lista impressa ou no telemóvel. Não use o carregador como certificação da instalação elétrica: serve apenas para um teste funcional limitado.

Registe factos concretos, não diagnósticos

Tire uma fotografia geral de cada divisão e, depois, fotografe ao perto cada diferença encontrada. Inclua um ponto de referência na imagem e guarde os ficheiros originais com data. Um vídeo contínuo ajuda a mostrar o percurso, mas as fotografias focadas tornam cada problema mais fácil de identificar.

Faça um resumo curto com:

• data, hora, identificação do imóvel e pessoas presentes;
• zonas visitadas e zonas sem acesso;
• diferenças observadas, descritas sem exagero;
• fotografias associadas a cada ponto;
• itens entregues e itens em falta;
• resposta do vendedor ou do seu representante.

Escreva “mancha de humidade com cerca de 30 cm junto à janela” em vez de “rotura estrutural”, se nenhum técnico tiver determinado a causa. Envie este registo no próprio dia ao profissional que acompanha a compra e guarde a resposta escrita.

O que fazer se encontrar problemas antes da escritura

Uma lâmpada fundida, uma reparação acordada que ficou incompleta e uma casa ainda ocupada não têm o mesmo peso. O CPCV, as provas, a gravidade da falha e o tempo disponível determinam as opções.

Consoante o contrato e com os profissionais envolvidos, as partes podem acordar uma reparação antes da escritura, uma nova data, uma alteração documentada do preço, uma retenção formal aceite pelo banco e pelo responsável pelo ato, ou uma obrigação pós-escritura muito precisa. Formalize por escrito a solução acordada com os profissionais envolvidos. Além disso, o banco pode ter de rever qualquer alteração ao preço ou às condições do negócio.

Se o problema for sério, o seu advogado deve avaliar os direitos previstos no CPCV e na lei. Não assuma que a vistoria lhe dá automaticamente o direito de desistir do negócio ou de recuperar o sinal.

Chaves, leituras dos contadores e auto de entrega

No dia da escritura ou da entrega, confirme que nada mudou desde a vistoria. Liste as chaves das portas e da caixa de correio, comandos de garagem, cartões, códigos, manuais e garantias. Fotografe o número e a leitura dos contadores de água, eletricidade e gás, quando existam.

A Entidade Reguladora dos Serviços Energéticos (ERSE) explica que, sem leitura real, a faturação pode recorrer a estimativas. A fotografia não transfere o contrato de fornecimento para o seu nome, mas ajuda a fixar a leitura na data de entrega; trate depois da mudança de titular junto de cada fornecedor.

Se as partes concordarem, assinem um auto de entrega simples com data e hora, leituras dos contadores, número de chaves e eventuais reservas ainda por resolver. Não assine uma declaração “sem reservas” se o registo da vistoria identificar um assunto pendente.

A verificação física da casa não substitui a revisão final da certidão predial nem dos documentos. O balcão Casa Pronta permite realizar a compra, a hipoteca e os registos no mesmo procedimento, mas o facto de a casa estar vazia não prova que os ónus e pedidos pendentes estejam resolvidos.

Este guia presta apenas informação geral. Tome decisões sobre adiamento, pagamento, retenção de valores, alteração do preço ou incumprimento com o apoio de um advogado ou solicitador em Portugal que tenha analisado o seu CPCV e as provas recolhidas.