Comprar casa mobilada: faça o inventário antes do CPCV

Uma casa anunciada como “mobilada” pode parecer pronta a habitar. Mas, sem uma lista assinada, o comprador não sabe se está a comprar o sofá que viu, outro parecido ou apenas o imóvel vazio. Fotografias do anúncio e mensagens do mediador ajudam a reconstruir a negociação; não substituem um inventário ligado ao CPCV.

Antes de entregar sinal, separe quatro assuntos: o que pertence ao imóvel, que bens móveis são vendidos, que preço e condição foram acordados e como será confirmada a entrega.

Separe primeiro o imóvel dos bens móveis

Nem tudo o que está dentro da casa tem a mesma natureza. O artigo 204.º do Código Civil inclui nas coisas imóveis as partes integrantes do prédio e define parte integrante como uma coisa móvel ligada materialmente ao prédio com caráter de permanência.

Um sofá solto, uma mesa ou um televisor são exemplos claros de bens móveis. Uma peça feita à medida, um equipamento fixo ou um aparelho integrado pode exigir uma análise menos óbvia. Não tente resolver todos os casos com a regra “se dá para tirar, é recheio”. Peça ao profissional que prepara o contrato para classificar os itens duvidosos.

Esta distinção influencia o que entra na descrição da compra do imóvel, no inventário do recheio, no preço comunicado ao banco e no tratamento fiscal. Também evita que comprador e vendedor descubram na escritura que atribuíram significados diferentes a “cozinha equipada”.

Faça um inventário que permita reconhecer o objeto

Uma lista como “mobília de sala e eletrodomésticos” deixa espaço para retirar, trocar ou discutir quase tudo. O objetivo do inventário não é contar cada copo: é identificar os bens com valor suficiente para influenciar a decisão ou gerar conflito.

Num conjunto grande, organize por divisão e numere as fotografias: “S-01” para o sofá da sala, “C-03” para o frigorífico da cozinha. Para obras de arte, antiguidades ou peças de valor, procure aconselhamento específico sobre autenticidade, seguro, propriedade e avaliação. Não presuma que o preço pedido pela casa prova o valor desses objetos.

Pergunte ainda se os bens pertencem realmente ao vendedor. Alarmes, painéis, routers, equipamentos de telecomunicações e alguns eletrodomésticos podem estar associados a aluguer, financiamento, serviço ou propriedade de terceiro.

Alinhe o preço com IMT, escritura e crédito

A compra de casa está sujeita a IMT e imposto do selo. Segundo a Autoridade Tributária, o IMT incide, em regra, sobre o maior entre o valor constante do ato ou contrato e o valor patrimonial tributário. O artigo 12.º do CIMT contém as regras detalhadas do valor tributável.

Isto não transforma o recheio numa dedução automática. Se imóvel e bens móveis têm valores separados, estes devem corresponder à realidade, estar suportados e ser apresentados de forma coerente nos documentos. Uma repartição inventada apenas para baixar imposto pode criar problemas fiscais, contratuais e bancários. Peça ao notário ou advogado e ao fiscalista para validarem a estrutura antes de assinar ou transferir dinheiro.

O banco precisa de ver a mesma operação. O Banco de Portugal explica que o rácio LTV relaciona o empréstimo com o imóvel dado em garantia e usa, na habitação própria e permanente, o menor entre preço de aquisição e avaliação. Não presuma que a avaliação cobre sofá, eletrodomésticos ou decoração, nem que separar uma parte do preço deixa o empréstimo aprovado igual.

Antes do CPCV, envie ao banco a repartição proposta e pergunte por escrito:

1. que preço de aquisição vai usar no cálculo;
2. se algum montante relativo a bens móveis pode ser financiado;
3. que capitais próprios ficam necessários;
4. como devem aparecer sinal e pagamentos nos documentos;
5. se a alteração exige nova análise ou nova FINE.

Registe o estado e não presuma uma garantia

Ligue cada bem ao estado em que foi negociado. Para frigorífico, forno, máquinas, ar condicionado portátil ou televisão, combine um teste simples, registe o resultado e fotografe danos. Se o vendedor promete reparar ou substituir algo, escreva o resultado exigido e a data; “fica a funcionar” é difícil de verificar sem critério.

O regime de proteção também depende de quem vende. O Decreto-Lei n.º 84/2021 regula compras entre consumidores e profissionais. Nesse regime, os bens móveis usados têm, em regra, três anos de garantia de conformidade, que podem ser reduzidos por acordo para 18 meses.

Uma pessoa que vende pontualmente a própria casa não passa, só por isso, a vendedor profissional. Não conte com a mesma garantia legal numa venda privada. Peça ao advogado para definir declarações sobre propriedade, funcionamento, defeitos conhecidos e consequências do incumprimento adequadas ao caso.

Uma inspeção técnica à casa continua importante, mas confirme o seu âmbito: o técnico pode avaliar construção, humidade ou instalações sem testar todos os eletrodomésticos móveis incluídos.

Ligue o inventário ao CPCV

O CPCV deve referir o anexo pela data e versão. Rubrique ou assine o inventário com o contrato e não deixe uma folha editável circular separadamente.

Peça aconselhamento jurídico para escrever, de forma coerente:

• quais bens serão transmitidos e em que estado;
• se o vendedor pode remover ou substituir algum item;
• quem suporta perda ou dano antes da entrega;
• quando o comprador pode reinspecionar;
• que acontece se faltar um bem ou existir uma alteração material;
• como preço, sinal e eventual valor do recheio se articulam;
• se o negócio do imóvel avança ou não quando há incumprimento na parte dos bens móveis.

Não improvise uma retenção de preço no dia da escritura. Se essa proteção fizer sentido, o montante, condições de libertação, duração e destino devem ser negociados e escritos antes, com os bancos e o profissional da escritura informados.

Reinspecione antes das chaves e do preço final

Marque a visita final perto da escritura, quando a casa já estiver desocupada o suficiente para comparar os bens. Leve o inventário assinado, fotografias e uma lista curta dos equipamentos a testar.

O Casa Pronta permite formalizar compra, financiamento e registos do imóvel. O balcão não faz a sua contagem do recheio. Essa prova continua a depender do contrato, inventário e registo de entrega preparados pelas partes.

Próximo passo

Percorra a casa divisão a divisão e transforme tudo o que influenciou a sua oferta numa linha de inventário: identificação, fotografia, estado, inclusão e proprietário. Entregue esse anexo ao advogado, banco e profissional da escritura antes de assinar o CPCV.