Usufruto e direito de habitação: comprar casa com alguém lá dentro

Uma casa com usufruto, direito de uso, direito de habitação ou direito real de habitação duradoura pode ser vendida. Mas isso não significa que o comprador vá receber a casa livre para entrar, viver, arrendar ou fazer obras no dia da escritura.

A pergunta principal não é quem é o proprietário

Quando vê uma casa à venda, a primeira pergunta costuma ser: quem é o dono? Se existe usufruto ou direito de habitação, a pergunta prática é diferente: quem tem o direito de usar ou viver na casa depois da venda?

Pode acontecer o vendedor ser proprietário, mas outra pessoa manter o direito de gozar a casa, viver nela ou usá-la como residência permanente. Nessa situação, o comprador pode acabar com propriedade, mas sem posse livre imediata. É a diferença entre comprar uma casa para habitar já e comprar a nua propriedade.

Usufruto, uso, habitação e DHD não são todos iguais

O usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. Pode durar até à morte do usufrutuário, até ao fim de um prazo, ou terminar por outras causas, como renúncia ou reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa.

O direito de uso é mais limitado: permite servir-se da coisa e receber frutos na medida das necessidades do titular e da família. Quando se refere a uma casa de morada, chama-se direito de habitação. Estes direitos são pessoais: o usuário ou morador usuário não pode trespassar, arrendar ou onerar o direito.

Também existe o direito real de habitação duradoura, ou DHD. É um direito vitalício de morar numa habitação alheia como residência permanente, mediante caução e contrapartidas. A lei permite ao proprietário transmitir a habitação onerada com DHD, mas o direito continua a existir enquanto não for extinto e registado o seu cancelamento.

Leia a certidão e confirme quem ocupa a casa

A certidão permanente é o primeiro filtro. O registo predial serve para publicitar a situação jurídica dos prédios e a certidão mostra proprietário, hipotecas, penhoras, outros encargos e pedidos de registo pendentes. A constituição, aquisição ou modificação de direitos como propriedade, usufruto, uso e habitação está sujeita a registo.

Não fique apenas pela certidão antiga enviada no anúncio. A certidão permanente online é válida por seis meses, mas deve ser revista perto do CPCV e outra vez antes da escritura. Um pedido pendente, uma penhora ou um cancelamento ainda não registado pode mudar o risco.

Também deve confirmar a ocupação real. Quem tem as chaves? Há familiares, inquilinos, ex-cônjuge, companheiro sobrevivo ou outra pessoa a viver na casa? A visita deve servir para ver o imóvel e para perceber se a promessa de entrega livre é compatível com os documentos.

Banco, impostos e preço

Se compra com crédito habitação, avise o banco cedo. Um imóvel com usufruto, direito de habitação, DHD ou outra restrição pode levantar dúvidas sobre garantia, avaliação e posse. Não assuma que a aprovação avança como se fosse uma casa livre.

No IMI, quando há usufruto ou direito de superfície, o imposto é devido pelo usufrutuário ou superficiário. Isto não resolve a compra, mas ajuda a perceber quem figura como sujeito relevante nos documentos fiscais e se existem valores em atraso a esclarecer.

O preço também deve refletir a realidade. Comprar nua propriedade pode fazer sentido para investimento de longo prazo, mas é diferente de comprar uma casa para habitação própria imediata. Se precisa de entrar na casa, não pague como se o risco não existisse.

Como proteger no CPCV

O CPCV deve dizer claramente se o comprador aceita comprar com o direito existente ou se a escritura depende da sua extinção e cancelamento no registo.

Evite frases vagas como "a casa será entregue livre". Se há um usufrutuário, morador ou titular de DHD, discuta com advogado, solicitador ou notário quem tem de assinar, que declaração é necessária, que registo deve ser feito e até quando isso tem de acontecer.

Antes da escritura

Antes da escritura, peça uma certidão permanente atualizada e confirme se o banco, o profissional que faz o ato e o vendedor estão a olhar para a mesma situação. Se a compra depende de cancelamento, não basta uma promessa: o documento e o registo devem estar preparados.

No dia, confirme nomes, NIF, qualidade em que cada pessoa intervém, preço, forma de pagamento, identificação do imóvel e declarações sobre entrega livre. Se a casa não está livre quando tinha de estar, se falta o titular do direito ou se a certidão mostra algo novo, pare e peça esclarecimento.

Próximo passo

Antes de falar de sinal, peça três respostas por escrito: que direitos estão registados, quem ocupa a casa e como será provada a entrega livre. Se uma destas respostas não for clara, ainda não está pronto para CPCV.