Ruído antes de comprar casa: mapa, visitas e teste

Uma casa silenciosa numa visita às 11h00 pode ter trânsito intenso às 7h00, entregas às 23h00 ou barulho de passos vindo do andar de cima. Descobrir a origem do ruído e resolver o problema depois da escritura pode sair caro — até porque algumas fontes de ruído estão fora do apartamento.

Antes de assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), siga quatro passos: consulte os mapas de ruído para avaliar a zona, visite o imóvel em horários críticos, analise os documentos do edifício e peça um ensaio técnico se a decisão de compra depender desse resultado.

Consulte o mapa de ruído (mas saiba o que ele não diz)

Os municípios elaboram mapas de ruído e, quando necessário, planos de redução, como explica a Agência Portuguesa do Ambiente (APA). Procure a morada da casa no site da câmara municipal, no Plano Diretor Municipal (PDM) e no serviço cartográfico da APA.

Analise os dois indicadores principais: o Lden (média de longa duração que pondera o dia, o entardecer e a noite) e o Ln (média do período noturno, das 23h00 às 7h00). Verifique também o ano de referência dos dados, a memória descritiva, as fontes de ruído incluídas e a eventual existência de planos de ação ou de redução de ruído.

O Regulamento Geral do Ruído fixa valores-limite em decibéis ponderados A — dB(A) — consoante a classificação municipal do local. Em regra, uma zona mista tem limites de 65 dB(A) para o Lden e de 55 dB(A) para o Ln; numa zona sensível, os limites descem para 55 dB(A) e 45 dB(A). Existem regimes especiais, nomeadamente junto a grandes infraestruturas de transporte, bem como regras próprias para áreas ainda não classificadas. Consulte sempre a carta de zonamento e o artigo 11.º do regulamento em vez de se guiar por um número isolado.

Visite a casa nos horários mais críticos

Não se fique pelo horário sugerido pelo vendedor. Volte ao imóvel em hora de ponta num dia útil, durante a noite e ao fim de semana — sobretudo se houver restaurantes, bares, alojamento turístico, recintos desportivos ou zonas de lazer nas proximidades. Se a localização for afetada por férias escolares, eventos ou variações sazonais, tenha esse calendário em conta.

Em cada visita, fique alguns minutos em silêncio no quarto principal e na sala, primeiro com as janelas abertas e depois fechadas. Abra e feche os estores, ligue a ventilação existente e percorra as zonas comuns do prédio. O objetivo não é obter uma medição oficial em decibéis, mas sim perceber quando há ruído, de onde vem e por onde entra.

Aponte a hora, a divisão, a posição das janelas, a origem provável, a duração e o tipo de som: contínuo, impulsivo, tonal ou de impacto. Uma aplicação de telemóvel pode ajudar a organizar estas notas ao longo das visitas, mas não substitui um sonómetro calibrado, um método adequado e um técnico qualificado.

Perceba por onde o som entra antes de planear obras

Assumir que "basta trocar as janelas" não é um diagnóstico. O ruído vindo da rua pode passar pelo vidro, pela caixilharia, pelas caixas de estore, pelas grelhas ou pelas entradas de ar. O som de uma televisão vizinha pode atravessar a parede divisória ou propagar-se pelas ligações laterais da estrutura. Já os passos e a vibração de máquinas chegam através da laje, das paredes e dos apoios estruturais.

Esta diferença altera a obra necessária e o respetivo orçamento. Uma janela nova não resolve o barulho de passos no teto; um revestimento simples na parede não isola um equipamento fixado diretamente à estrutura; e tapar todas as entradas de ar pode criar problemas de ventilação. Antes de aceitar uma proposta de obra, peça a um técnico para identificar o caminho principal por onde o som se propaga.

O Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios inclui, no seu âmbito, requisitos para fachadas, separação entre espaços, sons de percussão e equipamentos. A aplicação depende do tipo e da data da operação urbanística. Não parta do princípio de que uma casa antiga tem avaliação acústica, nem de que cumprir os mínimos legais basta para garantir o conforto que procura.

Analise os documentos na câmara e no condomínio

Nos imóveis sujeitos a estas regras, peça o projeto acústico e os termos de responsabilidade ou relatórios de avaliação existentes, e confirme se a casa foi construída de acordo com o projeto aprovado. Se houve alterações nas janelas, nos pavimentos, nas paredes ou nos usos comerciais do prédio, confirme o enquadramento urbanístico, a aprovação do condomínio quando aplicável e a documentação da solução executada.

Se estiver a comprar um apartamento, leia as atas do condomínio e peça ao administrador, por escrito, informação sobre:

• queixas de ruído e reparações já realizadas;
• estado dos elevadores, portões, bombas de água, sistemas de exaustão e de aquecimento, ventilação e ar condicionado (AVAC);
• horários de funcionamento, contratos de manutenção, orçamentos e obras aprovadas;
• alterações de uso ou obras relevantes noutras frações do prédio;
• regras do condomínio sobre horários de obras e utilização das partes comuns.

No exterior, identifique cafés, restaurantes, cais de cargas e descargas, contentores de lixo e vidrões, escolas, recintos desportivos ou culturais, oficinas e paragens de transportes públicos. Questione a câmara municipal sobre as licenças de utilização da envolvente, eventuais processos de ruído que possa consultar e projetos urbanísticos previstos para a zona. A Câmara Municipal de Lisboa, por exemplo, disponibiliza online mapas de ruído globais e rodoviários, relatórios e dados de monitorização; noutros concelhos, a informação disponível e o nível de atualização variam.

Se contratar um ensaio acústico, defina exatamente o que quer medir

Comece por indicar ao técnico o que pode fazer mudar a sua decisão de compra: o ruído noturno vindo da rua para o quarto, o isolamento da fachada, a parede que separa a casa do vizinho, o barulho de impacto vindo do piso superior ou o ruído de uma máquina específica. Com base nisso, o especialista deve definir as divisões a testar, os pontos de medição, os horários, as condições de funcionamento dos equipamentos, os índices a avaliar e as limitações do ensaio.

Se precisar de um ensaio formal, consulte o diretório de laboratórios acreditados pelo Instituto Português de Acreditação (IPAC). Abra o anexo técnico do laboratório e confirme se o âmbito de acreditação em vigor inclui o ensaio específico de que precisa — ter a palavra "acústica" no nome da empresa não é suficiente.

Entregue ao técnico o mapa de ruído, as plantas do imóvel, o registo das suas visitas e a descrição da fonte suspeita. Peça um relatório completo que identifique a fração, as divisões, os equipamentos de medição utilizados, o método, as condições do teste, os resultados e as limitações. Se o relatório incluir uma proposta de obra corretiva, exija o diagnóstico da causa, a solução detalhada, o impacto na ventilação, a eventual perda de área útil, a estimativa de custo e a forma de comprovar o resultado no final dos trabalhos.

Proteja a sua decisão no CPCV antes de avançar com o sinal

Incluir uma cláusula vaga a dizer que o negócio fica "sujeito a avaliação de ruído" deixa por definir os critérios e as consequências do resultado. Se ainda falta fazer uma visita num horário crítico, consultar um documento ou realizar um ensaio técnico decisivo, negoceie o acesso ao imóvel e os prazos antes de entregar um sinal elevado.

Peça a um advogado ou solicitador em Portugal para redigir as condições no CPCV. Consoante o caso, o contrato deve especificar:

• a que divisões, zonas comuns, equipamentos e horários o comprador e o técnico terão acesso;
• que tipo de ensaio será feito, por que entidade, como deve ser apresentado o relatório e até quando;
• quem paga os ensaios, eventuais desmontagens, reposições do estado original e projetos de correção;
• a partir de que valores ou conclusões há lugar a obras, renegociação do preço ou resolução do contrato;
• o âmbito dos trabalhos, materiais, soluções de ventilação, prazos e testes finais, caso o vendedor aceite fazer obras;
• o destino do sinal se a condição acordada não se verificar.

Não assuma que um mapa de ruído desfavorável, uma queixa antiga nas atas ou um resultado incómodo num teste lhe dão o direito automático de cancelar a compra. Tampouco aceite promessas verbais de que "o condomínio vai resolver o problema". Traduza todas as dúvidas em critérios objetivos, custos, prazos, responsáveis e consequências contratuais por escrito.

Este artigo presta apenas informação geral. Confirme os mapas e processos urbanísticos junto da câmara municipal, realize diagnósticos e ensaios com técnicos qualificados e valide as cláusulas do contrato com um advogado ou solicitador em Portugal.