Atas de condomínio: o que ver antes de comprar apartamento

Comprar um apartamento em Portugal também significa entrar num condomínio. Antes de assinar o CPCV ou avançar para a escritura, não confirme apenas a fração: confirme o prédio, as atas, as dívidas e as obras aprovadas.

Peça a declaração do administrador

Para vender uma fração autónoma, o proprietário deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita com os encargos existentes, valores, natureza e prazos de pagamento. A lei prevê que o administrador a emita em até 10 dias.

Não trate esta declaração como burocracia. Se o comprador prescindir dela de forma expressa, pode assumir a responsabilidade por dívidas do vendedor ao condomínio. Se houver pressa para fechar negócio, este é precisamente um ponto a confirmar com cuidado.

Leia as atas, não só a declaração

Uma declaração sem dívidas pode ser verdadeira e, ainda assim, incompleta para a sua decisão. As atas mostram o histórico do prédio: obras aprovadas, quotas extraordinárias, conflitos, atrasos de pagamento, problemas de elevador, fachada, telhado, garagem ou partes comuns.

Peça pelo menos as atas dos últimos dois ou três anos. Procure decisões que já tenham sido aprovadas, mas que ainda não estejam totalmente pagas.

Confirme obras e quotas extraordinárias

O risco mais comum não é a quota mensal. É uma obra grande que aparece depois: fachada, cobertura, canalizações, elevadores, impermeabilização, garagem ou sistemas de segurança.

Pergunte:

• Que obras foram aprovadas?
• Existem orçamentos pedidos ou escolhidos?
• Há quotas extraordinárias já decididas?
• Quais são as datas de vencimento?
• O vendedor vai pagar alguma tranche antes da escritura?

Se a resposta ficar vaga, leve o tema para o CPCV. O contrato deve deixar claro quem suporta encargos já vencidos, encargos aprovados e pagamentos futuros.

Veja o fundo comum de reserva

Cada condomínio deve ter um fundo comum de reserva para despesas de conservação do edifício. Uma quota mensal baixa pode parecer boa, mas pode esconder um prédio sem poupança para reparações previsíveis.

Peça o saldo do fundo, as contas anuais e o orçamento em vigor. Se o prédio tem elevador, garagem, fachada antiga ou sinais de infiltração, um fundo fraco deve contar na negociação.

Peça o regulamento do condomínio

O regulamento ajuda a perceber como pode usar a fração e as partes comuns. Veja regras sobre estacionamento, arrecadações, obras no interior, ruído, animais, varandas, estendais, alojamento local e uso de áreas comuns.

Também vale confirmar se há seguros, contratos de manutenção e notificações de entidades públicas sobre segurança, licenças, elevadores ou obras obrigatórias.

Checklist antes de avançar

Antes do CPCV, peça:

• Declaração do administrador sobre encargos e dívidas.
• Atas recentes da assembleia de condóminos.
• Orçamento anual, contas e mapa de quotas.
• Saldo do fundo comum de reserva.
• Informação sobre obras aprovadas ou previstas.
• Regulamento do condomínio.
• Confirmação de seguro e contratos relevantes.

Próximo passo

Se vai comprar um apartamento, trate o condomínio como parte da due diligence. A fração pode estar impecável, mas o prédio pode trazer custos, regras ou decisões que mudam o preço real da compra.