Atas de condomínio: o que ver antes de comprar apartamento

Comprar um apartamento em Portugal significa também entrar num condomínio. Antes de assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ou de avançar para a escritura, não avalie apenas a fração: confirme o estado do prédio, as atas, as dívidas e as obras aprovadas.

Peça a declaração de encargos ao administrador

Para vender uma fração autónoma, o proprietário deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita com os encargos existentes, os respetivos valores, a sua natureza e os prazos de pagamento. A lei prevê que o administrador a emita no prazo de 10 dias.

Não encare esta declaração como uma simples formalidade. Se o comprador prescindir dela de forma expressa, pode assumir a responsabilidade por dívidas do vendedor ao condomínio. Mesmo que haja pressa para fechar negócio, confirme sempre este ponto com cuidado.

Leia as atas dos últimos anos

As atas mostram o histórico do prédio: obras aprovadas, quotas extraordinárias, conflitos, atrasos de pagamento e problemas no elevador, na fachada, no telhado, na garagem ou noutras partes comuns.

Peça, pelo menos, as atas dos últimos dois ou três anos e procure decisões já aprovadas que ainda não estejam totalmente pagas.

Confirme se há obras e quotas extraordinárias

O risco financeiro mais comum não está na quota mensal, mas sim numa obra grande que surge depois: intervenções na fachada, cobertura, canalizações, elevadores, impermeabilização, garagem ou sistemas de segurança.

Antes de avançar, pergunte:

• Que obras foram aprovadas?
• Existem orçamentos pedidos ou escolhidos?
• Há quotas extraordinárias já decididas?
• Quais são as datas de vencimento?
• O vendedor vai pagar alguma prestação antes da escritura?

Se as respostas forem vagas, inclua o tema no CPCV. O contrato deve definir com clareza quem suporta os encargos já vencidos, os encargos aprovados e os pagamentos futuros.

Verifique o fundo comum de reserva

Cada condomínio deve ter um fundo comum de reserva para despesas de conservação do edifício. Uma quota mensal baixa pode parecer vantajosa, mas também pode esconder um prédio sem poupança para reparações previsíveis.

Peça o saldo do fundo, as contas anuais e o orçamento em vigor. Se o prédio tiver elevador, garagem, fachada antiga ou sinais de infiltração, um fundo baixo deve pesar na negociação.

Consulte o regulamento e os contratos do prédio

O regulamento do condomínio ajuda a perceber como pode usar a fração e as partes comuns. Verifique as regras sobre estacionamento, arrecadações, obras no interior, ruído, animais, varandas, estendais, alojamento local e utilização de áreas comuns.

Confirme também se existem seguros, contratos de manutenção e notificações de entidades públicas sobre segurança, licenças, elevadores ou obras obrigatórias.

Avalie o prédio antes de fechar negócio

Quando comprar um apartamento, analise o condomínio com o mesmo cuidado que dedica à casa. A fração pode estar em bom estado, mas o prédio pode trazer custos, regras ou decisões que alteram o preço real da compra.