Procuração do vendedor: o que confirmar antes do CPCV

Quando o vendedor não assina pessoalmente, a procuração deixa de ser um detalhe administrativo. É o documento que diz quem pode prometer vender, vender, receber dinheiro, assinar documentos e representar o proprietário perante notário, Casa Pronta, banco ou conservatória.

Porque a procuração muda o risco da compra

Uma procuração atribui poderes de representação a outra pessoa. Numa compra de casa, isso significa que alguém pode estar a agir em nome do proprietário. O risco para o comprador é simples: assinar ou pagar com base num representante que não tem poderes suficientes, tem poderes caducados, atua fora dos limites do documento ou não pode receber dinheiro.

Isto não torna o negócio suspeito por si só. É normal haver vendedores emigrados, idosos, ausentes, herdeiros representados por familiares ou proprietários que usam advogado ou solicitador. O problema começa quando a pressa do anúncio substitui a verificação formal.

O que deve estar claro nos poderes

Leia a procuração com quem vai preparar o ato. Um comprador não precisa de fazer uma análise jurídica sozinho, mas deve saber que pontos pedir antes de avançar.

Há poderes gerais que parecem amplos mas não resolvem tudo. Vender uma casa, assinar uma promessa, receber sinal, aceitar condições de crédito do comprador ou praticar registos são atos diferentes. Se o documento não for claro, peça validação antes de negociar o valor do sinal.

Registo e consulta da procuração

As procurações necessárias à compra e venda ou ao registo de imóveis podem ser registadas e consultadas online. Em certos casos ligados à alteração do titular do imóvel, como procurações irrevogáveis, substabelecimentos, alterações e extinções, o registo é obrigatório. Noutros casos pode ser facultativo, mas a consulta continua a ser uma forma útil de confirmar que o documento existe e que é o documento certo.

Não aceite apenas uma fotografia parcial enviada por mensagem. O profissional que prepara o CPCV ou a escritura deve ver o documento completo, anexos necessários e eventuais códigos de consulta.

Se a procuração vem do estrangeiro

Quando o proprietário está fora de Portugal, a procuração pode ter sido feita num consulado, perante notário estrangeiro ou noutro formato local. Aqui o calendário costuma ser o maior inimigo: tradução, certificação, apostilha, legalização ou aceitação pelo banco e pelo profissional do ato podem demorar.

Em regra, documentos em língua estrangeira devem vir acompanhados de tradução certificada para português, salvo situações em que a entidade competente dispense a tradução. Mesmo quando há dispensa, não conte com isso para fechar prazos apertados sem confirmação prévia.

Como proteger isto no CPCV

Se o CPCV for assinado por procurador, o próprio contrato deve identificar a qualidade em que essa pessoa assina e referir a procuração usada. Também deve evitar que o comprador fique preso a prazos impossíveis se a procuração não for aceite no ato final.

Inclua condições simples: entrega de cópia integral antes do sinal, validação por profissional, confirmação de poderes para a escritura, e devolução do sinal se o vendedor não conseguir demonstrar representação suficiente dentro do prazo. Se o sinal for pago ao procurador, confirme expressamente que a procuração o autoriza a receber esses valores.

Antes da escritura, volte a confirmar

No dia da escritura, Casa Pronta ou DPA, o documento volta a ser relevante. O instrumento deve refletir a representação e mencionar os documentos que justificam a qualidade de procurador. Se houver crédito habitação, o banco também pode querer rever a sequência antes de libertar fundos.

Faça a última verificação poucos dias antes: certidão permanente atualizada, procuração final aceite, identificação de quem assina, IBAN ou destino dos pagamentos e documentos que ficam arquivados ou depositados. Se aparecer uma procuração diferente da analisada, trate como novo documento.

Próximo passo

Peça a procuração completa antes de negociar o sinal. Envie-a ao advogado, solicitador, notário, Casa Pronta ou banco que vai intervir e faça uma pergunta direta: esta pessoa pode assinar e receber exatamente o que está previsto no CPCV?