Radão ao comprar casa: mapa, teste e plano antes do CPCV

O radão não tem cor nem cheiro. Uma visita impecável, um certificado energético válido e uma avaliação bancária favorável não revelam a concentração deste gás radioativo dentro da casa.

Em Portugal existe um mapa público de suscetibilidade, mas o mapa não certifica um imóvel. Para decidir com factos, o comprador tem de separar três perguntas: onde fica a casa, quanto foi medido dentro dela e que solução foi verificada.

Comece pelo que o radão é — e pelo que não consegue observar

O radão é um gás radioativo de origem natural. Pode entrar nos edifícios a partir do solo por fissuras, juntas entre piso e parede, passagens de tubagens e outras aberturas. A concentração depende da geologia, mas também da construção, do contacto com o terreno, da ventilação e do uso do edifício.

A exposição prolongada aumenta o risco de cancro do pulmão. A Organização Mundial da Saúde explica que o risco cresce com a concentração de longo prazo e é muito maior quando combinado com tabaco. Isto não transforma uma leitura num diagnóstico médico; torna a medição e a redução da exposição decisões prudentes.

O Decreto-Lei n.º 108/2018 fixa para habitações um nível de referência de 300 Bq/m³, expresso como concentração média anual. É uma referência para orientar proteção e remediação, não uma garantia de risco zero abaixo desse valor nem uma cláusula automática de aprovação ou cancelamento de uma compra.

Use o mapa para fazer perguntas, não para dar um veredito

Consulte o mapa de suscetibilidade da APA e identifique a freguesia. Uma classe elevada justifica atenção cedo no processo. Uma classe baixa não dispensa automaticamente a pergunta, sobretudo numa casa em contacto com o solo, com cave, pouca ventilação ou alterações profundas.

A própria APA avisa que o mapa apresenta níveis médios para a zona e não deve ser usado para prever o nível num edifício. Casas vizinhas podem ter resultados diferentes. A única forma de conhecer a concentração é medir dentro do imóvel.

Traga o radão para a compra antes de assinar o CPCV

Peça ao vendedor qualquer relatório anterior. Não aceite apenas um número numa mensagem. Confirme datas, duração, divisões, tipo de detetor, entidade que produziu o resultado e condições de utilização da casa. Se houve remediação, peça projeto ou descrição técnica, faturas, garantias, instruções de manutenção e medição posterior.

O Casa Pronta lista, entre os documentos habituais do ato, a ficha técnica do prédio quando existe, a referência à licença de utilização ou dispensa e o certificado energético. Não lista uma medição de radão. Portanto, uma pasta documental pronta para a escritura não responde a esta questão de ar interior.

O problema prático é o tempo. Uma medição representativa pode durar pelo menos três meses, enquanto uma reserva ou CPCV pode avançar em dias. Antes de entregar um sinal relevante, escolha uma via compatível com o negócio:

Se o resultado será uma condição da compra, peça a um advogado ou solicitador português para definir no CPCV o teste aceite, prazo, acesso, limiar, prova, remediação e consequência. Não conte com uma frase vaga como “sujeito a inspeção” e não presuma um direito de desistir depois de assinar.

Meça com duração, colocação e relatório adequados

A orientação da APA sobre medição distingue claramente os testes:

• medições longas, entre três meses e um ano, permitem estimar a concentração média e compará-la com o nível de referência;
• medições curtas ou instantâneas dão apenas uma primeira indicação e não devem ser a única medição;
• a APA recomenda detetores passivos tanto no diagnóstico inicial como na verificação depois de medidas corretivas.

Escolha um prestador que trabalhe segundo o guia da APA. Peça por escrito o número e posição dos detetores, período, regras para portas, janelas e ventilação, tratamento de variações sazonais, laboratório, incerteza e conteúdo do relatório. Uma fotografia do aparelho ajuda a provar que permaneceu no local correto.

Não mande medir apenas a divisão mais fácil. O plano deve considerar quartos e salas ocupados, caves, rés do chão e espaços em contacto com o terreno. Num apartamento superior, não conclua sozinho que o piso elimina o risco: a OMS regista que também podem ocorrer concentrações consideráveis acima do rés do chão.

Leia o número como uma decisão técnica, não como um rótulo

Primeiro, verifique se a duração e o método permitem a comparação. Depois, compare as divisões, a incerteza e as condições do edifício. Um valor próximo da referência pode justificar confirmação e análise profissional; um valor elevado pede um plano proporcional à concentração e às vias de entrada.

Se o relatório chegar durante uma compra já contratada, envie-o ao técnico e ao advogado que conhecem o imóvel e o CPCV. Alterar o preço, reter dinheiro, adiar a escritura ou resolver o contrato exige base contratual ou acordo formal; não é uma consequência automática do valor medido.

Transforme a remediação numa entrega verificável

A APA descreve soluções como ventilação sob o piso, despressurização do terreno, membranas, selagem de vias de entrada e melhoria de ventilação. Frequentemente é necessária uma combinação. A solução certa depende da concentração, fundações, pavimentos, ventilação e utilização real da casa.

Um orçamento útil deve identificar:

• causa ou vias prováveis e zonas abrangidas;
• solução, percurso de tubagens, grelhas, ventiladores e alimentação elétrica;
• impacto em ruído, consumo, manutenção e acabamentos;
• partes comuns, fachada, cobertura ou cave afetadas;
• responsável, preço, prazo, garantia e documentação final;
• medição de eficácia depois da obra.

Num condomínio, confirme o título de propriedade horizontal e obtenha orientação sobre as aprovações necessárias antes de prometer uma conduta pela fachada ou uma intervenção numa cave comum. Um preço sem viabilidade de execução não reduz o risco do comprador.

Após a obra, volte a medir. A APA recomenda repetir o teste a cada cinco anos ou mais cedo depois de obras que afetem ventilação ou aquecimento ou de mudança de uso. Sistemas ativos devem funcionar continuamente e ser inspecionados e mantidos.

Este guia é informação geral. Defina cláusulas, consequências e alterações ao negócio com um advogado ou solicitador português; defina medição e remediação com profissionais competentes para o edifício concreto.