IMT, imposto do selo e custos ao comprar casa

Comprar casa não exige apenas entrada e sinal. Em Portugal, há impostos, custos de escritura, registos, encargos bancários e seguros que podem ter de estar prontos antes de receber as chaves.

Os custos que entram no orçamento

Antes de fazer proposta, separe o preço da casa dos custos da compra. Uma compra típica pode incluir:

• sinal pago no CPCV;
• IMT;
• imposto do selo sobre a compra;
• escritura, documento particular autenticado, Casa Pronta ou notário;
• registo de aquisição e, se houver crédito, registo de hipoteca;
• imposto do selo sobre o crédito;
• comissões bancárias, avaliação e documentação;
• seguros exigidos pelo banco;
• honorários de advogado, solicitador ou consultor fiscal, se usar apoio.

O erro comum é calcular só a entrada. A pergunta certa é: quanto dinheiro tem de estar disponível até ao dia da escritura, mesmo que o crédito seja aprovado?

IMT: depende do imóvel e do uso

O IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Na compra de habitação, o valor pode mudar conforme o preço, o valor patrimonial tributário, o uso da casa e a situação do comprador.

Por isso, não use uma regra única. Uma casa para habitação própria e permanente pode ter tratamento diferente de uma segunda habitação. Compradores jovens até 35 anos podem ter isenção ou redução em certas condições. Imóveis rústicos, outros prédios urbanos e situações com não residentes também exigem atenção.

Imposto do selo: há mais do que uma parte

Na compra, o imposto do selo mais conhecido é o da aquisição do imóvel. A taxa normalmente referida para esta parte é 0,8% sobre o valor relevante da transmissão.

Se houver crédito habitação, pode existir também imposto do selo sobre o montante financiado. Para créditos de prazo superior a cinco anos, a referência usada pelo Banco de Portugal é 0,6% do montante financiado. Também pode haver imposto do selo sobre comissões bancárias.

Escritura, Casa Pronta e registo

A escritura ou documento autenticado formaliza a compra. Depois, a aquisição tem de ficar registada. Se houver crédito, também há hipoteca a registar.

O serviço Casa Pronta pode tratar compra, crédito, hipoteca, registos e liquidação de IMT e imposto do selo num balcão. O custo depende do número de atos e imóveis. Como referência oficial, a página do serviço indica 375 euros para um ato de registo num imóvel e 700 euros quando há mais do que um ato de registo, como numa compra com financiamento bancário.

Se usar outro caminho, como notário, advogado, solicitador ou conservatória, peça a estimativa por escrito. O custo final pode mudar com hipotecas, cancelamentos, procurações, documentos extra ou urgência.

Custos do crédito e seguros

A prestação mensal não mostra todos os custos do crédito. Antes de escolher o banco, leia a FINE e confirme:

• comissão de avaliação;
• comissão de dossier, estudo ou formalização, se existir;
• imposto do selo associado ao crédito;
• seguros exigidos pelo banco;
• produtos associados que mudam o spread;
• custos de conta, cartões ou outros serviços;
• prazos de validade da proposta e período de reflexão.

Um spread mais baixo pode não compensar se seguros, comissões ou produtos associados tornarem o custo total mais alto. Compare a TAEG, o MTIC e as condições reais, não apenas a prestação inicial.

Próximo passo

Antes de negociar o CPCV, faça uma lista de dinheiro necessário até à escritura: entrada, sinal, IMT, imposto do selo, escritura, registo, banco, seguros e apoio profissional. Se a lista ficar apertada, ajuste preço, prazo ou financiamento antes de transformar a compra num compromisso.