Comprar casa em leilão: confirme antes de licitar

Comprar casa em leilão pode parecer uma forma rápida de encontrar preço. Mas não é uma compra normal com proposta, negociação, CPCV e semanas para resolver crédito. A licitação pode criar uma obrigação séria antes de ter conforto sobre financiamento, ocupação, documentos e estado do imóvel.

Antes de licitar, trate o leilão como uma decisão de compra. O desconto só faz sentido se o risco estiver no preço e no seu orçamento.

Confirme onde está a comprar e que modalidade se aplica

Em Portugal, pode encontrar vendas judiciais e executivas em plataformas diferentes. O e-leilões é a plataforma de leilão eletrónico ligada à venda de bens penhorados em processos executivos. Também existem consultas de venda de bens penhorados na Justiça/Citius e vendas de bens penhorados pelas Finanças no Portal das Finanças.

O primeiro cuidado é simples: confirme a entidade, o número do processo, o agente de execução ou órgão responsável, a modalidade de venda, o estado da venda e o prazo. "Leilão eletrónico", "proposta em carta fechada", "negociação particular" e "venda direta" não são a mesma coisa.

Perceba valor base, valor mínimo e valor de abertura

Nos leilões eletrónicos, os valores podem confundir. O valor de abertura pode ser apenas o ponto a partir do qual a plataforma admite licitações. O valor mínimo é o patamar a partir do qual a venda pode avançar de forma normal. Uma licitação abaixo desse mínimo pode ser condicional e não deve ser tratada como compra garantida.

Também deve definir o seu teto antes de entrar. Esse teto tem de incluir IMT, imposto do selo, registos, eventual apoio jurídico, obras urgentes, condomínio, limpeza, mudança, seguros, custos de financiamento e uma margem para atrasos.

Veja documentos, visita e ocupação antes de licitar

Antes de uma compra normal, o comprador pode pedir certidão, caderneta, licença e outros documentos. Num leilão, essa verificação continua a ser essencial, mas o tempo e a margem para negociar são menores.

Leia a descrição do lote e confirme se existem elementos como artigo matricial, descrição predial, localização, composição, fotos, fiel depositário, contactos para visita, ónus que não caducam, pendências, recursos, direitos de preferência ou outros avisos. Se não consegue visitar o imóvel ou perceber quem o ocupa, trate isso como risco real, não como detalhe.

Também não assuma que o imóvel está licenciado, vazio, em bom estado ou igual às áreas documentais. Se houver sinais de obras não licenciadas, arrendamento, usufruto, penhora, condomínio problemático ou divergência de áreas, peça revisão profissional antes da licitação.

Não licite sem plano de pagamento e crédito

O erro mais caro é licitar como se ainda fosse possível "ver depois com o banco". Numa compra com crédito habitação, o banco precisa de avaliar o imóvel, aceitar a garantia, preparar proposta, emitir FINE e cumprir prazos. Um leilão pode não esperar por esse calendário.

Se precisa de financiamento, confirme com o banco ou intermediário antes de licitar:

• se financia compras por essa modalidade;
• que documentos exige;
• se consegue avaliar o imóvel a tempo;
• que capitais próprios precisa para preço, impostos e custos;
• o que acontece se a adjudicação avançar antes da aprovação final.

Se não tem liquidez para cumprir o preço e os impostos no prazo aplicável, não compense essa incerteza com otimismo.

A maior licitação não resolve tudo sozinha

Mesmo depois do fecho, a licitação mais alta pode depender de atos do processo. Podem existir direitos de preferência ou remição, pagamento da dívida, reclamação procedente, insolvência ou outras circunstâncias que impeçam ou alterem a adjudicação.

Quando a venda avança, confirme a notificação, o prazo de depósito do preço, o cumprimento das obrigações fiscais, o título para registo, a entrega de chaves, ocupação e estado do imóvel. Guarde comprovativos de cada passo.

Próximo passo

Escolha um imóvel e faça a conta ao contrário: preço máximo, impostos, obras, prazo de pagamento, risco de ocupação e validação bancária. Se algum destes pontos não fecha antes da licitação, o desconto ainda não é desconto.