Comprar casa em planta: proteja pagamentos e prazos

Comprar casa em planta pode parecer simples: escolhe a fracao, paga uma reserva, assina o CPCV e espera pela obra. O risco e que, no dia em que paga sinal, a casa ainda pode ser um conjunto de plantas, renders, promessas e prazos.

Antes do CPCV, transforme a promessa em documentos concretos: quem vende, que titulo urbanistico existe, que planta e acabamentos ficam anexados, quando paga cada tranche, que protecao existe para o dinheiro e quando o banco volta a decidir o credito.

Comece por quem vende e quem constrói

Numa compra em planta, o risco nao esta so na casa. Esta tambem no promotor, no empreiteiro, na mediadora, no terreno, no financiamento da obra e em quem tem poder para assinar.

Antes de pagar uma reserva relevante, confirme o nome legal da empresa, NIPC, quem assina, se a mediadora tem licenca AMI quando ha intermediacao, e se o empreiteiro tem alvara ou certificado adequado para obras particulares. Se a resposta vier apenas em conversa, peca documentos.

A planta tem de virar anexo do CPCV

O comprador nao compra "um T2 bonito no terceiro piso". Compra uma fracao concreta, com area, piso, orientacao, varanda, lugar de garagem, arrecadacao, materiais, equipamentos, zonas comuns e regras de alteracao.

Peca o titulo urbanistico ou prova de autorizacao aplicavel ao empreendimento, as plantas aprovadas, mapa de acabamentos, memoria descritiva, areas, fracoes, estacionamento e arrecadacao. O Simplex Urbanistico mudou formalidades em atos de venda, mas isso nao significa que estes documentos deixaram de interessar para due diligence.

Se o promotor disser que "ainda nao ha documento final", pergunte o que existe agora, o que falta, quando fica pronto e que consequencia tem se nao for emitido.

Nao pague tranches sem marcos verificaveis

O maior risco financeiro e pagar muito antes da escritura. Em empreendimentos, podem surgir reserva, sinal no CPCV e pagamentos por fases. O problema nao e apenas o valor: e saber se o dinheiro fica protegido e que prova ativa cada pagamento.

Nao assuma que uma garantia bancaria ou seguro-caucao e obrigatoria em qualquer compra em planta. Trate como protecao a negociar e a validar com advogado.

Credito: a decisao final vem mais tarde

Uma pre-aprovacao antes do CPCV nao garante que o banco aprove o credito no fim da obra. Ate la podem mudar rendimentos, taxas, regras do banco, avaliacao, LTV e documentos do imovel.

Pergunte ao banco como trata compras em planta, se financia sinal ou apenas a escritura, quando faz avaliacao, que documentos exige e o que acontece se a avaliacao bancaria vier abaixo do preco.

Atrasos, entrega e defeitos

"Previsto para o quarto trimestre" e diferente de uma data-limite com periodo de tolerancia e consequencias. Numa obra, atrasos podem acontecer, mas o CPCV deve dizer quanto atraso e aceitavel e o que acontece depois.

Antes da escritura, tente fazer vistoria de entrega. Compare a casa com plantas, acabamentos, equipamentos, janelas, climatizacao, paineis, garagem, arrecadacao, contadores, elevadores, portoes, cobertura, drenagem, areas comuns e documentos do condominio.

Em imoveis vendidos por profissional, existem prazos legais de garantia, incluindo prazos especificos para elementos construtivos estruturais. Mesmo assim, ter direito nao significa reparacao imediata. Documente cedo e peça ajuda se a resposta for lenta.

O que discutir no CPCV

Um CPCV de casa em planta deve ser mais detalhado do que um CPCV de casa pronta. Use estes pontos como agenda para advogado ou solicitador, nao como minuta.

Proximo passo

Antes de assinar, peca uma pasta simples: promotor e poderes de assinatura, titulo urbanistico, plantas, acabamentos, calendario de pagamentos, protecao dos sinais, condicao de financiamento e regra de vistoria. Se um destes pontos e essencial para comprar, nao o deixe para depois do CPCV.