Comprar casa em planta: proteja pagamentos e prazos

Comprar casa em planta pode parecer simples: escolhe a fração, paga uma reserva, assina o CPCV e espera pela obra. O risco é que, no dia em que paga sinal, a casa ainda pode ser um conjunto de plantas, renders, promessas e prazos.

Antes do CPCV, transforme a promessa em documentos concretos: quem vende, que título urbanístico existe, que planta e acabamentos ficam anexados, quando paga cada tranche, que proteção existe para o dinheiro e quando o banco volta a decidir o crédito.

Comece por quem vende e quem constrói

Numa compra em planta, o risco não está só na casa. Esta também no promotor, no empreiteiro, na mediadora, no terreno, no financiamento da obra e em quem tem poder para assinar.

Antes de pagar uma reserva relevante, confirme o nome legal da empresa, NIPC, quem assina, se a mediadora tem licença AMI quando há intermediação, e se o empreiteiro tem alvará ou certificado adequado para obras particulares. Se a resposta vier apenas em conversa, peça documentos.

A planta tem de virar anexo do CPCV

O comprador não compra "um T2 bonito no terceiro piso". Compra uma fração concreta, com área, piso, orientação, varanda, lugar de garagem, arrecadação, materiais, equipamentos, zonas comuns e regras de alteração.

Peça o título urbanístico ou prova de autorização aplicável ao empreendimento, as plantas aprovadas, mapa de acabamentos, memória descritiva, áreas, frações, estacionamento e arrecadação. O Simplex Urbanístico mudou formalidades em atos de venda, mas isso não significa que estes documentos deixaram de interessar para due diligence.

Se o promotor disser que "ainda não há documento final", pergunte o que existe agora, o que falta, quando fica pronto e que consequência tem se não for emitido.

Não pague tranches sem marcos verificáveis

O maior risco financeiro é pagar muito antes da escritura. Em empreendimentos, podem surgir reserva, sinal no CPCV e pagamentos por fases. O problema não é apenas o valor: é saber se o dinheiro fica protegido e que prova ativa cada pagamento.

Não assuma que uma garantia bancária ou seguro-caução é obrigatória em qualquer compra em planta. Trate como proteção a negociar e a validar com advogado.

Crédito: a decisão final vem mais tarde

Uma pré-aprovação antes do CPCV não garante que o banco aprove o crédito no fim da obra. Até lá podem mudar rendimentos, taxas, regras do banco, avaliação, LTV e documentos do imóvel.

Pergunte ao banco como trata compras em planta, se financia sinal ou apenas a escritura, quando faz avaliação, que documentos exige e o que acontece se a avaliação bancária vier abaixo do preço.

Atrasos, entrega e defeitos

"Previsto para o quarto trimestre" é diferente de uma data-limite com período de tolerância e consequências. Numa obra, atrasos podem acontecer, mas o CPCV deve dizer quanto atraso é aceitável e o que acontece depois.

Antes da escritura, tente fazer vistoria de entrega. Compare a casa com plantas, acabamentos, equipamentos, janelas, climatização, painéis, garagem, arrecadação, contadores, elevadores, portões, cobertura, drenagem, áreas comuns e documentos do condomínio.

Em imóveis vendidos por profissional, existem prazos legais de garantia, incluindo prazos específicos para elementos construtivos estruturais. Mesmo assim, ter direito não significa reparação imediata. Documente cedo e peça ajuda se a resposta for lenta.

O que discutir no CPCV

Um CPCV de casa em planta deve ser mais detalhado do que um CPCV de casa pronta. Use estes pontos como agenda para advogado ou solicitador, não como minuta.

Próximo passo

Antes de assinar, peça uma pasta simples: promotor e poderes de assinatura, título urbanístico, plantas, acabamentos, calendário de pagamentos, proteção dos sinais, condição de financiamento e regra de vistoria. Se um destes pontos e essencial para comprar, não o deixe para depois do CPCV.