Taxa fixa, mista ou variável: compare antes do CPCV

Recebeu três propostas de crédito habitação. Uma anuncia a prestação mais baixa, outra o menor spread e outra uma taxa fixa que parece mais cara. Ainda não sabe qual custa menos — porque pode estar a comparar prazos, seguros e momentos diferentes do empréstimo.

Antes do CPCV, transforme cada proposta numa comparação com os mesmos dados. Depois escolha o risco que o orçamento consegue suportar, sem tentar adivinhar a próxima Euribor.

Primeiro, compare a mesma coisa

A prestação inicial não é uma medida suficiente. Um prazo mais longo reduz a prestação, mas normalmente aumenta o total pago. Uma taxa mista pode mostrar uma prestação fixa competitiva nos primeiros anos sem mostrar, no destaque comercial, o que acontece depois.

Peça a cada banco ou intermediário uma simulação com:

• o mesmo montante de empréstimo;
• o mesmo prazo;
• a mesma modalidade de reembolso, sem carência ou capital diferido numa proposta apenas;
• os mesmos titulares e finalidade;
• indicação clara dos seguros e produtos incluídos;
• o mesmo momento de referência, tanto quanto possível.

O Banco de Portugal explica que a TAEG deve comparar propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso. Se os dados de base forem diferentes, a percentagem parece objetiva, mas a comparação não é limpa.

Escolha o tipo de risco, não a taxa “vencedora”

Não existe uma modalidade sempre melhor. Só no fim do empréstimo seria possível saber qual teria custado menos. Hoje, a escolha é entre previsibilidade, exposição à variação e flexibilidade.

Numa taxa variável, um spread baixo não impede a prestação de subir quando o indexante sobe. Numa taxa fixa, paga pela certeza e pode ter menos flexibilidade para amortizar. Numa taxa mista, não compare apenas o período inicial: peça a prestação estimada no primeiro mês variável e a fórmula que será aplicada.

Leia a FINE como um contrato em preparação

Sempre que há uma simulação, deve receber uma Ficha de Informação Normalizada Europeia, a FINE. Para habitação própria permanente, a informação deve permitir ver condições para taxa fixa, mista e variável. Depois de escolher a modalidade e de o crédito ser aprovado, recebe uma nova FINE com as condições aprovadas e a minuta do contrato.

A TAEG inclui, entre outros elementos, juros, comissões, certos impostos e registos, seguros exigidos e alguns custos de conta ou pagamento obrigatórios. Não inclui tudo: por exemplo, a comissão de reembolso antecipado e os custos notariais ficam fora. Leia a lista, não apenas a percentagem.

O MTIC converte a projeção num total em euros. Use-o para perceber o efeito do prazo, mas confirme as hipóteses: numa taxa variável, o futuro indexante não está garantido; os prémios de seguro também podem evoluir.

Um spread baixo pode trazer uma lista de compras

O banco pode propor produtos facultativos em troca de melhores condições: seguros, conta, cartão, domiciliação do ordenado ou outros serviços. “Facultativo” não significa “sem efeito”. O contrato pode prever que o spread aumente se deixar de cumprir o pacote.

Faça duas contas para cada proposta:

1. custo do crédito com os produtos e o spread reduzido;
2. custo do crédito sem cada produto e com o spread correspondente.

Some o custo anual de conta, cartões e seguros. Nos seguros, não use apenas o primeiro prémio: confirme como pode variar com a idade, o capital em dívida e a atualização da apólice. Veja também as coberturas — um seguro barato não é equivalente se protege menos.

Se ponderar seguros externos, peça ao banco os requisitos de garantia e uma simulação sem a bonificação associada. Guarde a resposta por escrito.

Teste a prestação antes de testar o seu limite

O orçamento deve sobreviver a um cenário pior, não apenas à prestação anunciada. Use o simulador do Banco de Portugal ou peça ao banco cenários alternativos.

Este teste não prevê taxas. Mede a sua margem. Se uma subida plausível elimina toda a poupança mensal, a casa ou a estrutura do crédito pode estar demasiado apertada.

Pense também no horizonte. Se espera vender, transferir o crédito ou amortizar cedo, compare a flexibilidade. O Banco de Portugal indica atualmente comissões máximas gerais de 0,5% do capital reembolsado na taxa variável e 2% na taxa fixa, salvo valor contratual inferior ou isenção aplicável. Confirme na FINE aprovada qual regra se aplica ao seu período de taxa.

A melhor simulação ainda não é aprovação

Uma FINE de simulação ajuda a comparar. Não garante que o banco aprove o montante, o imóvel ou as mesmas condições. A decisão final ainda pode depender de documentos, solvabilidade, avaliação, seguros e validação do imóvel.

Depois da aprovação, o banco entrega a FINE final e a minuta. Segundo o Banco de Portugal, as condições aprovadas vinculam a instituição por pelo menos 30 dias e existe um período obrigatório de reflexão de sete dias. O comprador não pode dispensar esses sete dias para acelerar a escritura.

Se vai assinar CPCV com crédito, faça o calendário caber no processo real. Negocie prazo, condição de financiamento, avaliação e destino do sinal com aconselhamento jurídico. Uma prestação atrativa não protege o sinal se a aprovação final falhar.

Feche com uma folha de decisão

Crie uma linha por proposta e preencha estas sete colunas:

1. modalidade e duração de cada período;
2. prestação inicial total, incluindo seguros;
3. TAEG;
4. MTIC;
5. produtos necessários e custo anual;
6. prestação no seu cenário de esforço;
7. custo e regras para amortizar, transferir ou retirar produtos.

Elimine primeiro as propostas que não cabem no cenário de esforço. Entre as restantes, escolha pela combinação de custo, previsibilidade, cobertura de seguros e flexibilidade que corresponde ao seu plano de vida.

Próximo passo

Peça as FINEs com os mesmos dados e preencha a folha de sete colunas antes de negociar o CPCV. Se não consegue explicar quando a prestação muda e quanto sobra no cenário de esforço, ainda não terminou a comparação.