Seguros no crédito habitação: o que verificar antes da escritura

Os seguros do crédito habitação parecem, muitas vezes, uma formalidade de fim de processo. A casa já foi escolhida, o CPCV está assinado, a avaliação saiu e o banco pede seguro de vida e seguro da casa antes da escritura.

O risco é tratar essa decisão como uma assinatura rápida. Um prémio baixo pode ter exclusões importantes. Um spread mais baixo pode depender de produtos que vai ter de manter. É uma apólice que não corresponda ao nível de garantia pedido pelo banco pode atrasar a escritura.

O que está realmente em risco

Ao comprar com crédito, há duas decisões separadas. Uma é a aprovação do empréstimo. Outra é a aceitação dos seguros que protegem esse empréstimo.

Se a seguradora pedir informação médica adicional, se excluir uma cobertura essencial, se o capital seguro não bater certo com o empréstimo ou se o banco não aceitar uma apólice externa, a escritura pode ficar dependente de correção de documentos.

O custo também pode ser enganador. Uma proposta com spread menor e seguros mais caros pode sair pior do que outra com spread ligeiramente maior e seguros externos competitivos. Por isso, a comparação deve usar a FINE, a TAEG, o MTIC e o prémio dos seguros.

O que o banco pode pedir

Em Portugal, o banco não deve fazer depender a concessão do crédito da compra de produtos que não sejam necessários. Mas pode exigir contratos de seguro adequados, relacionados com o crédito, como garantia do empréstimo.

Isto não significa que tenha sempre de contratar os seguros no banco. Se uma apólice de outro prestador assegurar um nível de garantia equivalente ao pedido, o banco deve aceitá-la. Na prática, precisa de pedir ao banco as condições mínimas por escrito e dar tempo para a análise.

Se aceitar produtos facultativos para reduzir custos do crédito, leia a regra de manutenção. O contrato pode prever aumento do spread se deixar de manter certos produtos. Essa decisão deve ser financeira, não apenas comercial.

Como comparar propostas sem se perder

Não compare apenas prestação mensal. Peça a FINE da simulação e, depois da aprovação, a nova FINE com as condições aprovadas. Nela devem aparecer elementos como montante, prazo, TAEG, TAN, MTIC, garantias exigidas, seguros exigidos e outros custos.

A melhor proposta não é necessariamente a que tem a prestação inicial mais baixa. É a que continua a fazer sentido quando inclui seguros, comissões, risco de alteração do spread e qualidade da cobertura.

Seguro de vida: leia antes de assinar

O seguro de vida associado ao crédito habitação costuma proteger o banco se houver morte ou invalidez da pessoa segura. Mas o detalhe importa: cobertura, exclusões, questionário de saúde, capital seguro, pessoas seguras é beneficiário.

Não esconda informação médica para acelerar. Se houver sinistro, a validade do contrato e as declarações prestadas podem tornar-se decisivas. Quando houver dúvida, peça esclarecimento escrito antes da escritura.

Seguro da casa: não olhe só para incêndio

O banco vai preocupar-se com a garantia do imóvel hipotecado. O comprador deve preocupar-se também com o que acontece no primeiro problema real: danos por água, fenómenos naturais, responsabilidade civil, recheio, partes comuns ou franquias.

Uma apólice barata pode ser suficiente para o banco e fraca para a sua vida real. Separe "cumpre a exigência do crédito" de "protege-me se houver um problema na casa".

O que fechar antes da escritura

Na semana final, os seguros devem estar tão controlados como impostos, documentos e cheques. Não deixe a primeira versão da apólice para a véspera.

Se o CPCV depender de crédito, os prazos devem acomodar a aprovação completa: avaliação, FINE aprovada, minuta, seguros, período de reflexão e escritura. Um seguro pendente pode ser pequeno no papel e grande no calendário.

Próximo passo

Antes de aceitar a proposta final, faça uma página simples com quatro linhas: prestação, prémio do seguro de vida, prémio do seguro da casa e impacto no spread se retirar cada produto facultativo. Se essa página não for clara, ainda não está pronto para comparar propostas.