Garantia pública: faça estas contas antes do CPCV

Tem rendimento para pagar a prestação, mas ainda não juntou os 10% ou 15% que o banco normalmente não financia. A garantia pública pode ajudar o banco a emprestar entre 85% e 100% do valor da transação. Não transforma, porém, a compra numa operação sem poupanças, sem risco ou com aprovação automática.

Antes do CPCV, confirme quatro contas: quem é elegível, quanto o banco aceita emprestar, que valor a avaliação suporta e quanto dinheiro continuará a sair do seu bolso.

A garantia apoia o crédito, não paga a entrada

Neste regime, o Estado é fiador perante a instituição. A garantia pode cobrir a parte do empréstimo acima de 85% do valor da transação, até um máximo de 15%. Isso permite que uma instituição aderente possa financiar entre 85% e 100% desse valor.

Imagine uma casa com preço e avaliação de 250.000 €. Se o banco aprovar um empréstimo de 250.000 €, a garantia pode cobrir 37.500 € — os 15% acima dos 212.500 €. O banco entrega o financiamento e o comprador deve os 250.000 €, mais juros e encargos. O Estado não transfere 37.500 € para o comprador.

A garantia vigora durante os primeiros dez anos do contrato. Não é uma bonificação de juros, um subsídio nem um seguro do comprador. O Banco de Portugal salienta que ela permite aceder a mais crédito, sem retirar a obrigação de o pagar.

Todos os compradores têm de passar o teste

Segundo as condições atuais do regime, cada comprador e mutuário deve cumprir os requisitos aplicáveis nas datas em que são verificados.

Se um casal compra em conjunto, não basta um elemento cumprir. Todos os compradores têm de ser mutuários e todos têm de ser elegíveis. Uma quota antiga num imóvel habitacional, um comprador com mais de 35 anos ou uma situação fiscal por regularizar pode alterar o plano.

O imóvel e o contrato também contam:

• deve ser a primeira aquisição de habitação própria permanente dos mutuários;
• o valor da transação não pode exceder 450.000 €;
• o empréstimo tem de ter hipoteca;
• o contrato de crédito deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026, segundo as regras atualmente publicadas;
• a instituição tem de ter aderido ao protocolo e dispor de montante para a garantia.

O regime não abrange crédito para construção, obras ou locação financeira imobiliária. Confirme diretamente com a instituição a elegibilidade do caso concreto e os documentos necessários; não baseie o CPCV numa leitura informal das regras.

A conta faz-se pelo menor valor

Para esta garantia, o valor da transação é o menor entre:

1. o preço de compra;
2. a avaliação bancária no momento da contratação.

Esta regra é decisiva. Se acordar comprar por 280.000 €, mas a avaliação ficar em 260.000 €, financiar 100% do valor da transação significa, no máximo, 260.000 €. Faltam 20.000 € para pagar o preço, antes de outros custos.

A garantia não cobre o prémio pago acima da avaliação. Também não obriga o banco a chegar aos 100%: pode aprovar uma percentagem inferior, reduzir o montante pela capacidade financeira ou recusar o imóvel.

Continue a preparar dinheiro próprio

Mesmo com financiamento integral da base aceite pelo banco, há despesas e riscos fora do empréstimo. Faça o orçamento antes de entregar uma reserva ou sinal.

A garantia pública e o IMT Jovem são regimes diferentes. Podem ser acumuláveis quando cada conjunto de requisitos é cumprido, mas uma isenção fiscal não resolve uma avaliação baixa nem paga todas as despesas. Consulte o nosso guia sobre IMT Jovem antes de comprar a primeira casa e peça uma simulação atualizada para o seu caso.

Evite gastar toda a liquidez na escritura. Uma casa financiada a 100% deixa o comprador mais exposto a uma descida do valor, uma subida da prestação ou uma perda de rendimento. A reserva mensal importa mais, não menos.

Elegibilidade não é aprovação

Mesmo que cumpra todas as condições, a instituição não é obrigada a conceder o crédito. Continua a avaliar rendimentos, estabilidade, outras dívidas, prazo, idade no fim do contrato, imóvel, seguros e capacidade futura de pagar.

O Banco de Portugal explica que a recomendação macroprudencial continua a aplicar-se. Em regra, a instituição testa se as prestações deste crédito e das outras dívidas cabem no rendimento líquido e aplica cenários de esforço. A garantia também não impede o banco de pedir uma garantia adicional, como uma fiança.

Peça propostas a instituições aderentes e compare as FINE com o mesmo montante, prazo e modalidade. Verifique:

• montante efetivamente aprovado, não apenas o simulado;
• TAN, TAEG, MTIC e prestação total com seguros;
• produtos necessários para obter o spread;
• prestação no cenário de esforço;
• data-limite e condições ainda pendentes;
• confirmação de que a instituição tem disponibilidade para usar a garantia.

A instituição não pode cobrar uma comissão pela garantia do Estado, mas pode cobrar outros encargos do crédito. Leia a origem de cada custo.

Não faça o CPCV depender de uma suposição

Antes de prometer uma data e arriscar o sinal, identifique o que ainda está em aberto:

1. elegibilidade de todos os compradores;
2. aprovação financeira final;
3. avaliação suficiente;
4. aceitação jurídica e técnica do imóvel;
5. disponibilidade da garantia na instituição.

Peça ao banco ou intermediário respostas escritas e um calendário realista. A simulação ou pré-aprovação não substitui a aprovação final nem a FINE aprovada.

Com aconselhamento jurídico, negocie no CPCV condições sobre obtenção do crédito, valor mínimo de avaliação, acesso à garantia, prazo para a escritura e destino do sinal se uma condição falhar. A cláusula tem de refletir o seu caso; escrever apenas “sujeito a financiamento” pode deixar perguntas importantes sem resposta.

Se o Estado pagar, a dívida não desaparece

Em incumprimento, o Estado pode pagar à instituição até ao limite garantido. Isso não perdoa essa parte ao comprador. O devedor continua responsável perante o banco pelo valor não coberto e perante o Estado pelo montante que este tiver pago.

Pedir mais capital também aumenta normalmente os juros totais. Compare o cenário de financiamento máximo com outro em que mantém alguma entrada:

Durante a garantia pode amortizar ou vender. Uma transferência de crédito pode manter a garantia pelo prazo remanescente, mas depende de a nova instituição ser aderente e ter montante disponível. Confirme sempre as condições vigentes antes de contar com uma alteração futura.

Próximo passo

Antes de assinar o CPCV, peça à instituição uma lista de documentos e uma confirmação escrita das quatro contas: elegibilidade de todos, montante máximo, base de avaliação e dinheiro próprio necessário. Só depois alinhe prazo, condições e sinal com o seu advogado.