Entrada desigual em casal: decida as quotas antes do CPCV

Um paga 80% da entrada; o outro, 20%. Mas a casa será dos dois em partes iguais? E o crédito? A resposta não nasce da transferência bancária. Deve ser decidida, escrita e confirmada antes do CPCV.

Quando um casal compra com contribuições diferentes, há quatro contas separadas: quem é proprietário, quem deve ao banco, quem colocou dinheiro e se existe algum acerto privado. Misturá-las é a origem de muitos conflitos.

Comece por quatro contas diferentes

Imagine uma casa de €300.000. A compradora A entrega €90.000, o comprador B entrega €30.000 e o banco financia €180.000. Estes números ainda não dizem se a casa será 50/50, 60/40 ou noutra proporção. Falta decidir como serão pagas as prestações, o que pretendem oferecer um ao outro e como querem repartir uma venda futura.

Uma conta pode influenciar outra, mas não a substitui. Pagar mais entrada não altera sozinho o registo. Ter 70% da propriedade não significa automaticamente dever apenas 70% do crédito. E uma folha de cálculo não corrige um título de compra que diz outra coisa.

50/50 não é a única possibilidade

O registo predial identifica a propriedade e os encargos do imóvel. Na compropriedade, as quotas podem ser diferentes. A própria Autoridade Tributária dá exemplos de partes indivisas como 1/8, 1/10 ou 1/3 na mesma aquisição.

Há três estruturas práticas a discutir com advogado, solicitador ou notário:

1. Quotas iguais. O casal quer dividir a valorização e o risco em partes iguais, mesmo que a entrada inicial seja desigual. A diferença pode ser uma contribuição definitiva, doação ou empréstimo entre ambos — mas deve ser descrita corretamente.
2. Quotas desiguais. A propriedade reflete uma proporção acordada, por exemplo 70/30. É preciso decidir se essa proporção considera só a entrada ou também capital futuro do crédito, impostos e obras.
3. Quotas iguais com acerto. A casa fica 50/50, mas existe um mecanismo escrito para devolver primeiro uma contribuição adicional numa venda. Este desenho precisa de revisão jurídica e fiscal; uma mensagem privada pode não produzir o resultado esperado.

Não escolha 70/30 apenas porque a entrada de hoje é 70/30. Ao longo de 30 anos, as prestações, amortizações, seguros e obras podem mudar muito a contribuição total. Definam o que a percentagem pretende medir.

Casamento, união de facto e regime de bens mudam a análise

Não copie a solução de outro casal. O guia oficial sobre casamento e união de facto explica que o regime de bens determina o que é comum e o que é próprio no casamento. Na separação de bens, os cônjuges podem comprar em compropriedade. Na comunhão de adquiridos ou geral, a origem do dinheiro e as regras do regime exigem análise própria.

A união de facto não cria automaticamente um regime matrimonial. O mesmo guia avisa que, no fim da união, os bens podem acabar discutidos segundo regras de compropriedade ou enriquecimento sem causa. Não transforme uma compra de casa num futuro processo para reconstruir quem pagou o quê.

Antes do CPCV, entregue ao profissional:

• estado civil de cada comprador;
• certidão de casamento e regime de bens, quando aplicável;
• convenção antenupcial, se existir;
• prova e natureza de dinheiro próprio, herança, doação ou venda anterior;
• percentagem pretendida e razão económica dessa escolha.

A declaração de IMT também pede estado civil, regime de casamento e identificação do cônjuge quando aplicável. Resolver isto na semana da escritura é pedir atrasos.

A percentagem da casa não divide automaticamente o crédito

O banco avalia a solvabilidade dos clientes com rendimentos, despesas regulares e responsabilidades de crédito. A FINE e o contrato dizem quem pede o empréstimo, montante, prestações, garantias e restantes condições.

Pergunte ao banco por escrito:

• quem será mutuário e quem será apenas proprietário ou garante;
• se cada mutuário responde pela totalidade da dívida ou por parte definida;
• se aceita as quotas de propriedade pretendidas;
• de que conta saem sinal, capitais próprios, impostos e prestações;
• que provas exige para contribuições, doações ou empréstimos privados.

Não assuma que 70% da casa significa 70% da prestação ou do risco. Se ambos assinam o crédito, leiam as obrigações de cada um na FINE, minuta e contrato. Se apenas um pede crédito, confirmem cedo se o banco e a estrutura da compra aceitam o outro como comproprietário.

Documente antes da primeira transferência

O melhor momento para registar a decisão é quando todos concordam e o dinheiro ainda não saiu. Preparem um mapa de uma página e levem-no ao banco e ao profissional jurídico.

Se uma contribuição extra for realmente uma doação ao outro comprador, não a disfarce como “entrada conjunta”. A Autoridade Tributária tem regras próprias de participação, não sujeição e isenção para doações. Se for empréstimo, documente montante, prazo e reembolso e informe o banco. Peça revisão fiscal do caso concreto antes da transferência.

Guarde extratos, comprovativos e recibos. Servem para explicar a origem dos fundos e verificar o acordo, não para substituir o título de propriedade.

Alinhe tudo antes do CPCV

O CPCV deve identificar corretamente os compradores, preço, pagamentos e condições da compra. Se a estrutura ainda está em aberto, não pague um sinal elevado esperando “resolver na escritura”.

No dia da conclusão, o Casa Pronta pode reunir compra, crédito, hipoteca e registos. É tarde para descobrir nesse balcão que o banco preparou dois mutuários a 50/50 enquanto o casal esperava outra titularidade.

Próximo passo

Façam uma reunião curta antes de negociar o CPCV. Levem quatro números — quota de propriedade, entrada de cada um, pagamento mensal previsto e regra de saída — ao banco e ao profissional jurídico. Só transfiram o sinal quando as quatro respostas cabem na mesma compra.