Comprar antes de vender: proteja o sinal e o calendário

Encontrou a próxima casa, mas a atual ainda não foi vendida. O problema não é apenas escolher datas: é saber qual dinheiro existe em cada dia, que dívidas o banco ainda conta e quem suporta o risco se uma das vendas atrasar.

Antes de reservar ou assinar CPCV, escolha uma sequência. Depois transforme-a num plano escrito que ligue preço líquido da venda, crédito, dois contratos, pagamentos e uma alternativa realista.

Escolha uma de três sequências

Não existe uma “cadeia imobiliária” automática em Portugal. Existem duas transações e, normalmente, dois CPCV. O comprador tem de construir a ligação entre elas.

Escolha pelo cenário que consegue financiar se tudo demorar mais do que espera, não pelo cenário perfeito. Se comprar primeiro, simule vários meses com duas prestações, seguros, IMI, condomínio e serviços. Se vender primeiro, inclua renda, armazenagem, duas mudanças e um prazo sem casa própria.

O preço de venda não é a sua entrada

Uma venda prevista por €350.000 não coloca €350.000 na compra seguinte. Comece pelo cenário de preço conservador e retire:

• capital em dívida e juros até à data de liquidação;
• eventual comissão de reembolso antecipado e despesas confirmadas pelo banco;
• comissão de mediação e outros custos da venda;
• reparações, retenções ou valores acordados com o comprador;
• reserva para impostos e aconselhamento fiscal;
• margem para diferença de datas e imprevistos.

O resultado é o capital líquido utilizável. Separe ainda o que precisa para o sinal do próximo CPCV do que só estará disponível na conclusão da venda.

Peça cedo ao banco atual uma estimativa escrita para a data provável. No crédito à habitação, o Banco de Portugal indica que o reembolso total exige pelo menos 10 dias úteis de aviso. Depois da extinção da dívida, a instituição dispõe de 14 dias úteis para emitir o distrate. Confirme com o banco e o profissional como a liquidação e o cancelamento da hipoteca serão tratados na própria venda; não espere receber um documento semanas depois para só então descobrir o procedimento.

Peça ao banco para avaliar a sobreposição real

Não esconda o crédito atual na esperança de que desapareça antes da nova escritura. Na avaliação de solvabilidade, o banco considera rendimentos, despesas e responsabilidades. O rácio DSTI inclui a prestação do novo empréstimo e as prestações dos outros créditos suportados pelo cliente.

Entregue ao banco três datas e dois cenários:

1. data mais cedo e mais tarde para vender;
2. data pretendida para comprar;
3. cenário com o crédito antigo liquidado antes da compra;
4. cenário com ambos os créditos durante vários meses.

Pergunte que prova permite ao banco deixar de contar a dívida antiga. Um anúncio, uma proposta ou mesmo um CPCV de venda pode não bastar. Peça também decisão explícita sobre entrada, avaliação, seguros, origem dos fundos e qualquer financiamento temporário. A disponibilidade e as condições variam por banco e cliente.

Uma pré-aprovação continua a não ser aprovação final. Quando o empréstimo é aprovado, o banco entrega a FINE final e a minuta. A proposta mantém-se válida por pelo menos 30 dias e existe um período obrigatório de reflexão de sete dias. Inclua estes dias no calendário; não marque a compra como se pudessem ser dispensados.

Alinhe os dois CPCV — não apenas as datas

O CPCV da próxima casa não fica dependente da sua venda só porque o mediador ou o vendedor conhece a situação. Essa condição tem de ser negociada e escrita. Peça a um advogado ou solicitador para rever os dois contratos em conjunto.

No CPCV de compra, discuta:

• qual evento da venda atual permite avançar: CPCV assinado, sinal recebido, financiamento do seu comprador aprovado ou conclusão efetiva;
• prazo para apresentar a prova e prazo máximo para concluir;
• condição de financiamento e avaliação da próxima casa;
• devolução ou destino do sinal se a venda ou o crédito falhar nas condições definidas;
• mecanismo de extensão e quem pode acioná-lo;
• forma de notificação e documentos que provam cada evento.

O vendedor da próxima casa não é obrigado a aceitar uma condição de venda. Se a recusar, a decisão não é apagar a cláusula e esperar: é ter fundos independentes da venda ou não assumir esse risco.

No CPCV da casa atual, confirme preço, sinal, financiamento do comprador, prazo, documentos, entrega livre e como uma extensão afeta a sua compra. O guia da DECO sobre o conteúdo do CPCV recorda que preço, pagamentos, prazo, condições específicas, encargos e penalizações devem ficar definidos.

Uma conclusão no mesmo dia precisa de coreografia

Vender de manhã e comprar à tarde parece simples. Na prática, o dinheiro da primeira operação tem de seguir uma rota aceite pelos bancos e pelos profissionais, o crédito antigo tem de ser liquidado, a hipoteca cancelada e o remanescente tem de estar disponível na forma certa para a segunda operação.

Peça uma folha de fluxo com:

• hora, local e responsável de cada ato;
• montante que vai para o banco antigo e montante que fica para si;
• meios de pagamento e respetivos titulares;
• documentos de liquidação e consentimento para cancelar a hipoteca;
• impostos, capitais próprios e crédito necessários na compra;
• contacto operacional dos dois bancos e dos dois profissionais;
• plano B se a primeira operação não terminar a tempo.

O Casa Pronta permite tratar compra, crédito, hipoteca e registos num balcão. Isso não garante que duas operações ligadas sejam exequíveis no horário imaginado. Marque e confirme a sequência com antecedência.

Liquidez e reinvestimento não são a mesma pergunta

Comprar a nova habitação antes de vender a atual pode, em certos casos, caber no regime de reinvestimento de mais-valias. O atual artigo 10.º do Código do IRS prevê uma janela entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, mas exige várias condições cumulativas, declaração da intenção e afetação a habitação própria e permanente.

Não use esta regra como resposta à pergunta “como pago a entrada?”. O benefício fiscal não cria dinheiro no dia do CPCV, não aprova crédito e pode ser parcial. Antes de decidir valor e ordem, peça a contabilista ou consultor fiscal uma simulação com datas, domicílio fiscal, empréstimo amortizado, montante a reinvestir e forma de declarar.

O seu ficheiro go/no-go antes do sinal

Próximo passo

Faça hoje uma folha com duas colunas — vender e comprar — e uma terceira chamada “se atrasar 60 dias”. Se a terceira coluna não fecha financeiramente ou contratualmente, ainda não está pronto para pagar o sinal da próxima casa. Reveja também a diferença entre pré-aprovação e aprovação final antes de aceitar um prazo de conclusão.